Değişik sebeplerden dolayı yurt dışından ev almayı düşünüyor olabilirsiniz.
Yatırım yapmak, döviz cinsinden kira geliri elde etmek yada söz mevzusu ülkenin oturum iznini almak benzer şekilde amaçlarınız olabilir. Ev satın alma prosedürü ve yasal süreç ülkeden ülkeye değişiklik izah edebilir.

Avrupa’nın birçok ülkesinde ev satış işlemleri noter huzurunda yapılır.¹
Alıcının belirli şartların yerine getirmesi ve çeşitli kurallara uyması beklenir.
Sözgelişi Yunanistan’dan ev alınmak istendiğinde Yunan yetkili makamlarından yabancılar için geçerli olan vergi kimlik numarası (AFM) alınmalıdır.²

Yurt dışından ev almanın ihtimaller içinde avantajları:

• Bazı ülkelerde oturma izni almayı sağlar.
• Döviz cinsinden kira geliri elde edilebilir.
• Amortisman süresi daha kısa olabilir.
• Yatırım maliyeti ve kredi oranları daha makul olabilir.
• Dinlence, ikamet yada seyahat için ikinci bir ev olarak kullanılabilir.

Yurt dışından ev almanın ihtimaller içinde dezavantajları:

• Evle ilgili işleri uzaktan kovuşturmak zor olabilir. Bir emlakçı yada konut yönetimi hizmeti bu mevzuda çözüm sunabilir.
• İletişimde ve yasal süreçlerde dil problemi yaşanabilir.
• Değişik oranlarda ek vergiler (kira geliri vergisi vb.) ve sigorta (afet, yangın vb.) zorunluluğu söz mevzusu olabilir.
• Emlak piyasasında sürpriz gelişmeler yaşanabilir ve istenilen kazanç sürekli elde edilemeyebilir.

Yurt haricinde ev almak

Yurt dışından ev almadan ilkin piyasa şartları yeterince araştırılmalı, maliyetler ve kazançlar iyi hesaplanmalıdır. Bu mevzuda bir emlak uzmanından destek alınması önerilir.

Konut yatırımında değişik ülkeleri kıyaslayabilmek için aşağıdaki veriler yararlı olabilir.

Tablodaki bilgiler, 16.08.2023 tarihinde Global Property Guide’dan alınmıştır, kati informasyon ve yatırım tavsiyesi içermez.³

Tablodaki bazı terimler:

• Amortisman süresi: Toplam kira kazancının evin değerine kaç yılda eşitleneceğidir. Toplam maliyetin aylık kira getirisine bölünmesiyle bulunur.
  Bu değerin düşük olması yatırımın kendini daha kısa zamanda amorti edebileceği anlamına gelir.
• Son 5 yılda konut fiyat artışı, bahsi geçen sürede o ülkedeki ev fiyatlarının ne kadar artığını oransal olarak gösterir.
• Alım/Satım maliyetleri, bir evin alınıp tekrardan satışı yapıldığında tüm vergiler ve komisyonlar dahil olmak suretiyle oluşabilecek toplam harcanması belirtir. Evin maliyetine gore harcama oranını gösterir.
• Kıymet artış kazancı vergisi, bir ev satın alındıktan sonrasında evin fiyatında bir artış, değerlenme, söz mevzusu olursa devlet tarafınca eğitim edilecek vergiyi ifade eder. Satış esnasında evin eski değeriyle yeni kıymeti arasındaki farktan dolayı elde edilmiş kârdan bu vergi ödenir.

İngiltere’de son 5 yılda kişi başına düşen GSYİH %6,9 artarken konut fiyat artışı %21,87 şeklindeydi. Bir evin amortisman süresi 16 yıl iken kira getirisi senelik bazda %6,21 idi.

Almanya’da son 5 yılda kişi başına düşen GSYİH %7,14 artarken konut fiyat artışı %44,55 olarak gerçekleşmiştir. Yalnız Almanya’da bir evin amortisman süresi 32 yıl iken kira getirisi %3,86’da kalmıştır.³

Kira getirisi %6,67 olan İtalya’da son 5 yılda kişi başına düşen GSYİH %5,43 artmasına rağmen artarken ev fiyatlarında %0,05 oranında düşüş yaşanmıştır. Amortisman süresi 16 yıl şeklinde.

Yunanistan’da son fiyat 5 yılda konut fiyat artışı %44,02 iken kişi başına düşen GSYİH %14,40’ta kalmıştır. Yunanistan 18 senelik amortisman süresi, kıymet artış kazancı vergisinin olmayışı ve %5,41’lik kira getirisi ile dikkat çekmekte.³

Hangi göstergenin sizin için daha önemli olduğuna karar vermeniz yatırım sonucu alırken fikrinizi netleştirmenize destek olabilir. Yatırım, doğası gereği risk içerebildiğinden emlak ve vergi mevzusunda ustalaşmış destek almanız önerilir.

Hesaplayıcımızda işlem tutarıni, kullanılan kuru ve alıcıya ulaşacak meblağı açıkça görürsünüz.

Yurt haricinde ev alıp vatandaşlık almak

Dünyanın birçok ülkesinde yabancılara gayrimenkul satışına izin verilir. Hatta bazı ülkeler yatırım yöntemiyle vatandaşlık (CBI) hakkı tanımakta, golden visa ile oturum izni vermektedir. Yurt haricinde yaşamak isteyen ve mali gücü kafi olan kişiler bu tür programları uygulama eden ülkelerden ev satın almak yöntemiyle o ülkenin vatandaşlığa geçmekte yada kalıcı oturum izni alabilmektedir.

Bu programlarda:

• Belirli bir değerin üstünde emlak yatırımı yapmak gerekir.
• Bazı ülkeler direkt vatandaşlık hakkı verebileceği benzer şekilde ilkin belirli bir süre için ikamet izni verip arkasından vatandaşlığa geçiş imkanı sunabilir.
• Bazı ülkeler yatırım sonrası ülkede kalmayı, dil öğrenmeyi ve vatandaşlık sınavından geçmeyi mecburi tutabilir.

Wise’ın sunmuş olduğu euro hesap bilgileriyle:

• AB’ye yapacağınız euro transferleri parasızdır.
• AB’deki bankalardan kesintisiz euro alabilirsiniz.
• Wise kart ile bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanabilirsiniz.

Şu an için bu ülkede EUR, USD, GBP, CAD, HUF, AUD, NZD, SGD ve TRY para birimlerinde hesap bilgisi edinmeniz mümkün.

Parasız Kaydol! 💰

Sözgelişi Malta’dan ev alınması durumunda kalıcı oturum izni verilir. Ek olarak Schengen bölgesinde 90 gün vizesiz özgür dolaşım hakkı elde edilir. Bunun için Güney Malta/Gozo’da 300.000 euro, Malta’nın diğeri kesimlerinde ise 350.000 euro değerinde bir ev satın alınması gerekir.⁴ Eğer Malta vatandaşlığına geçilmek istenirse satın alınacak mülkün kıymeti minimum 700.000 euro olmalı ve oturum izni (duruma gore 12 ay yada 36 ay) sahibi olunmalıdır.⁵

İspanya, yatırımcı vizesi başlığı altında 500.000 euro değerinde ipoteksiz gayrimenkul alanlara oturum izni vermektedir. Bu vize, İspanya’da yaşamaya ve Schengen Bölgesi’ni ziyaret etmeye olanak sağlar.⁶ Vatandaşlık için yatırımdan ziyade 10 yıl İspanya’da ikamet etme ve bir ekip koşulu yerine getirmek gerekir.⁷

Yunanistan, konuma bağlı olmakla birlikte minimum 250.000 euro yada 500.000 euro değerinde ev satın alınması halinde oturum izni vermektedir.⁸ Yatırım yapmak Yunan vatandaşlığı sağlamaz. Vatandaşlık için Yunanistan’da duruma gore 3 yada 7 yıl ikamet edilmesi gerekir.⁹

Yurt haricinde ev almak için gerekenler

Hangi ülkeden ev satın alınacağına karar verildikten sonrasında iyi bir piyasa araştırması yapılmalıdır. Her ülke, yabancılara ev satışı mevzusunda değişik yasal düzenlemelere haiz olabilir ve satış esnasında ek belgeler talep edebilir. Sözgelişi, Finlandiya’da ev alacak yabancıların Finlandiya Müdafa Bakanlığından izin alması gerekir.¹⁰

Bazı ülkelerde sınır bölgelerinde yada askeri alanlara yakın yerlerde yabancılara ev satışı yasak olabilir. Ek olarak değişik engellemeler da uygulanabilir. Sözgelişi, Bulgaristan’da yabancılar arsa sahibi olması olanaksız, bir tek evin kendisini satın almış olur.¹¹ İlgili ülkelerin mevzuatına hakim bir avukat ve/ya emlak danışmanından destek almanız yararlı olabilir.

Yurt haricinde ev almak için para transferi

Ev satın alırken para transferi yapılırken çeşitli harcamalarla karşılaşılabilir. Aracı bankalar yada kullanılan kur sebebiyle öngörülemeyen kesintiler yaşanabilir.
Mevzu hakkında evvelinde kendi bankanız ve satıcının bankasıyla iletişime geçmeniz koşullar hakkında informasyon sahibi olmanızı ve var ise lüzumlu belgelerden haberdar olmanızı elde edecektir.

Yurt dışından ev almak için kredi

Ev satın almak için konut kredisine başvurmak oldukça yaygındır. Yurt dışından ev satın alırken ilgili ülkede mortgage başvurusu yapmak mümkündür.

Ev kredisi veren bankalar ve mortgage kuruluşları şu iki kritere dikkat eder:¹²

• Kredi için başvuran kişinin mali durumu
• Kredi için başvurulacak evin mali kıymeti

Burada önemli olan kredi için başvuran kişinin borcunu ödeyebilme gücüdür.

Mortgage kurumu ve banka şu gerekçelerle başvuruyu reddedebilir:¹²

• Alınacak evin değişik bir ülkede olması.
• Başvuranın gelirini, bankanın/kurumun bulunmuş olduğu ülke haricinde bir başka ülkeden sağlaması.
• Başvuranın ikamet adresinin bankanın/kurumun bulunmuş olduğu ülkede olmaması.

Süreç ve nihani karar, ülkeye ve başvurulan bankaya gore değişiklik izah edebilir.
Ev kredisi mevzusunda her ülkenin kendine gore yasal düzenlemeleri olabilir. Kredi çekilecek ülkede oturum izni ve bir banka hesabı sahibi olunması işlemleri kolaylaştırabilir. İlgili ülkede ikamet edilmemesi durumunda istenilecek belgelerde, şartlarda ve kredi oranlarında değişiklik olabilir.

Mortgage kredilerinde faiz oranları, ilgili ülkenin ekonomik şartlarına, borçlanılacak miktara ve ödeme süresine gore değişebilir. AB’de değişken faizli mortgage kredilerinde bir oldukca vakit Euribor faiz oranları referans olarak alınır. Euribor, Avrupa bankalararası borçlanma faizini ifade eder. Bu faiz oranın üzerine bankalar, kendi belirlediği oranda komisyon koyar. Sözgelişi %1 + Euribor. Ek olarak Euribor oranın düşmesi yada artması ödenecek faizi de tesirinde bırakır.¹ TCMB’nin belirlediği değişken faizli konut finansmanı referans faizi “Değişken Faizli Konut Finansmanı Referans Faiz ve Endeksleri” başlıklı sayfadan görülebilir.¹⁴ Euribor’un 15.08.2023 tarihindeki 3 aylık faiz oranı %3,787 senelik faiz oranı ise %4,091’dir.¹⁵

Türkiye’den kredi çekip yurt haricinde ev almak

Türkiye’den kredi çekip yurt haricinde ev almak mümkün olmayabilir.
Zira bankanız kredi ile alınacak evin bağımsız bir ekspertiz tarafınca incelenmesini, değerinin belirlenmesini ve evi ipotek altına almayı isteyecektir.
Bankanızla iletişime geçerek mevzu hakkında en doğru yanıta ulaşabilirsiniz.

Yurt haricinde faizle ev almak

Dünya genelinde yaşanmış olan ekonomik gelişmeler enflasyon ve mortgage faizlerini etkileyebilmektedir. EURIBOR 12 aylık faiz oranı 2022 Ağustos ayında %0,942 iken Ağustos 2023’te bu sayı %4,091’e terfi etmiştir.¹⁶

Kredi kullanmadan ilkin ekonomik koşullar iyi değerlendirilmeli, kur farkları benzer şekilde birçok etmen göz önünde bulundurulmalıdır. Değişik bankalardan teklifler alınabilir, faiz ve komisyon oranları karşılaştırılabilir.
Bunun için ilgili bankalardan Avrupa Standart Bilgilendirme Formu (European Standardised Information Sheet – ESIS) talep edilebilir. Bu şekil kredi istenilecek banka tarafınca müşterilere verilmelidir.

ESIS şunları ihtiva eder:¹²

• kredi miktarı,
• kredi süresi,
• faiz oranı,
• toplam geri ödenecek miktar,
• senelik ücret yüzdesi,
• ödenecek harcamalar,
• ödeme planı,
• erken ödeme koşulları,
• kredi yabancı para cinsinden alınacaksa döviz kuru değişimlerinin ihtimaller içinde tesirleri.

Değişik bankalardan alınacak ESIS ile birlikte karşılaştırma yaptıktan sonrasında en uygun kredi veren kuruluşu belirleyebilirsiniz.

Hesaplayıcımızda işlem tutarıni, kullanılan kuru ve alıcıya ulaşacak meblağı açıkça görürsünüz.

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Noterler tarafınca düzenlenen satış sözleşmeleri – Türkiye Noterler Birliği
2. Issue a Greek tax identification number – AFM – TaxBlock
3. Key property investment data – Global Property Guide
4. Malta permanent residence programme – Residency Malta Agency
5. AcquisiAuthorisation to non-EU and non-EEA buyers to buy real estatetion of citizenship – Community Malta Agency
6. Investor visa – MFA of Spain
7. Acquiring nationality – Spanish Directorate-General of Public Governance
8. Residence permit guide for investor (real estate owner) – MFA of Greece
9. How can I become a Greek citizen – Ministry of Interior of Greece
10. Authorisation to non-EU buyers – Ministry of Defense of Finland
11. Real estate practices around the world – National Associations of Realtors
12. Mortgage loans and credit in EU – Your Europe
13. Euribor and a mortgage – Euribor Rates
14. Değişken faizli konut finansmanı referans faiz ve endeksleri – TCMB
15. Current Euribor rates – Euribor Rates
16. Euribor rates by year-2022 – Euribor Rates

Kaynaklar, 29.9.2023 tarihinde denetim edildi.