Almanya, Türklerin yurt haricinde en oldukca yaşamış olduğu yabancı ülkedir. Birçok değişik ülkeden göç alan Almanya’da, Türkler 2.8 milyonluk nüfusla ilk sıradadır.¹

Almanya’da yaşayan kişiler her ay kira vermek yerine ev almayı tercih edebilirken Türkiye’de yaşayıp Almanya’dan yatırım amaçlı ev almayı düşünenler de mevcuttur.

Almanya’dan ev almak için nereden adım atmak gerekir, hangi yol izlenir, nelere dikkat edilmelidir şeklinde soruların cevaplarını bu yazımızda bulabilirsiniz.

Bu ülkede bir ev alırken Wise size destek olabilir. Ne şekilde mi?

Wise ile Almanya’ya kolaylıkla euro gönderebilirsiniz.

Hesaplayıcımızda göndereceğiniz Türk lirasını yada alıcıya ulaşmasını istediğiniz euroyu seçerek değişik senaryoları inceleyebilirsiniz.

Wise’ın sunmuş olduğu euro hesap bilgileriyle:

• AB içi yapacağınız euro transferleri parasızdır.
• AB ülkelerinden kesintisiz euro alabilirsiniz.
• Wise kart ile bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanabilirsiniz.

Parasız Kaydol! 💰

Daha detaylı bilgiyi Almanya’da banka hesabı açmak başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

Almanya’dan ev almak isterim

Almanya’dan ev satın alabilmek için Alman vatandaşı olmanız ya da oturum izninizin bulunmasıgerekmiyor. Yalnız, Almanya’dan ev aldığınız anda vatandaşlık yada oturum hakkına haiz olamıyorsunuz.

Almanya’da ilkin oturum sonrasında vatandaşlık hakkı kazanmanın en malum şekillerinden biri, 250.000 euro değerinde bir iş yatırımı yaparak Alman vatandaşlarına istihdam sağlamaktır.

Türklerin Almanya’dan ev almalarının birkaç önemli sebebi bulunuyor:

1. Kazancı enflasyona karşı koruma isteği
2. Euro bazında alınan kiranın yüksek getirili olması
3. Almanya’da gayrimenkul kıymet artışı
4. Mortgage faizlerinin Türkiye’ye gore daha düşük olması

Tüm bu sebeplerden dolayı, Türkler Almanya’dan ev almayı avantajlı bir yatırım aracı olarak görmekte.

Almanya’da yabancılar için ev alma süreci, Almanlara uygulanan prosedürle oldukca benzer. Ilk olarak hayalini kurduğunuz evi bulmanız gerekiyor. Bu mevzuda aşağıda bahsettiğimiz güvenilir emlak sitelerini inceleyebilir ya da Almanya’daki yerel emlakçılarla iletişime geçebilirsiniz.

Almanya’da ev araştırması yaparken göz önünde bulundurmanız gereksinim duyulan birkaç mevzuyu sizin için araştırdık.

Erbpacht özetlemek gerekirse kiralanmış zemin anlamına gelen terim; zemini kiralanan, yalnız binayı satın aldığınız evler için kullanılıyor. Bu şartla satılan evler daha uygun fiyatlı olabiliyor. Evi satın alırken arsanın ne kadarlık süreyle kiralandığını ne olursa olsun sorun. Bazı örneklerde, yerin senelik kirasının ödenmesi istenebilir.

Haus (ev) yada wohnung (daire) mevzusu. Yalnız size ilişkin olan müstakil bir ev mi yoksa bir apartman dairesi mi istiyorsunuz? Eğer komşularınızla birlikte bir apartmanda yaşayacaksanız, hausordnung denilen bazı apartman kurallarının bulunduğunu belirtelim. Bu kurallarda evde hayvan besleme, ortak alanların temizlenmesi yada apartmana giriş saatleri şeklinde mevzularda bazı şartlar olabiliyor. Daire sahibi olmanın pozitif yanları ise bazı giderlerin ortak olarak bölüşülmesidir. Çatıda ya da apartmanda çıkabilecek herhangi bir sorun için harcamalar, daire sakinleri tarafınca paylaşılıyor.

Rücklage özetlemek gerekirse kesinti parası. Rücklage, apartman dairesinde yada site içinde yer edinen bir villada oturduğunuzda yönetime ödemeniz gereksinim duyulan paradır. Aylık olarak toplanan bu para ile apartmanın, sitenin hatta balkon yada pencere şeklinde binanın dışı olarak kabul edilen yerlerin senelik bakım ve tamiratlarının gideri karşılanır. Bundan dolayı alacağınız evin aylık kesinti ücretini ve geçmiş yıllara ilişkin ödenmemiş kesinti borcu olup olmadığını araştırın. Binanız yeniyse yada büyük bakımları yakın bir zamanda gerçekleşmişse rücklage miktarı düşük olabilir.

Protokol tutanakları. Apartmandaki daire yada sitedeki villa sahipleri, her yıl bir araya gelmiş olarak binaların bakım, onarım ve sorunlarını konuşur ve gelecek yıllarla ilgili planlar alırlar. Bunlar da bir tutanak hâlinde tutulur. Alacağınız ev için bu protokolleri incelemeniz, daha ilkin evinizde ne şeklinde tamiratların yapıldığını bilmeniz açısından yararlı olabilir. Sözgelişi, geçmişte rutubet yada ısınma problemi olup olmadığını evvel bilip önleminizi alabilirsiniz. Alacağınız ev müstakil bir villa olursa da gene ev sahibinden geçmiş tamirat belgelerini isteyebilirsiniz.

Evin konumunun toplu taşımaya ne kadar elverişli bulunduğunu, okullara yakınlığını ve mahallenin güvenliğini evvel araştırmakta yarar var. Günlük hayatta son aşama önem arz eden mevzular, evin fiyatının belirlenmesinde de önemli bir paya haiz.

Yukarıda bahsettiğimiz mevzulara dikkat ederek evinizi seçtiniz. Peşin paranız yada mortgage ön onayınız hazır. Bundan sonrasında yapacağınız ilk iş, emlakçının ya da ev sahibinin hazırladığı kaufvertrag özetlemek gerekirse satış kontratının taslağını dikkatlice incelemek olmalı. Eğer yapmak istediğiniz bir değişiklik var ise bunu noterde imzalamadan ilkin belirtmeniz gerekir.

Türk vatandaşı Almanya’da ev alabilir mi?

Türk vatandaşları diğeri tüm yabancı uyruklu kişiler şeklinde Almanya’dan ev alabilir. Almanya’da Türklerin en oldukca yaşamış olduğu şehirler Frankfurt, Berlin, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart ve Münih’tir.

Ev alma prosedüründeki 5 önemli aşamayı aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz:

1. Alıcı ve satıcı arasındaki antak kalma
2. Bu anlaşmanın noter tarafınca onaylanması
3. Gayrimenkul satış anlaşmasının tapuya sunulması
4. Tapu devrinin tapu müdürlüğünde gerçekleşmesi

Eğer Almanya’dan ev satın alırken mortgage özetlemek gerekirse konut kredisi kullanacaksanız hem yerel hem de internasyonal banka seçenekleriniz bulunmaktadır. Deutsche Bank, Commerzbank, Postbank ve Hypovereinsbank bunlardan bazılarıdır.

Almanya’nın gelişmiş bankacılık sistemiyle konut kredisi (hypothek) alma süreciniz ustalaşmış şekilde yürütülecektir. Bankaların faiz oranları birbirinden farklılaştığı için güncel bilgileri, kurumların web sitelerinden öğrenebilirsiniz.

Ev arama sürecinde konut kredisi araştırmalarınızı başlatırsanız bankanın size ne kadar kredi verebileceğini evvel öğrenir ve bütçenize uygun bir ev bakmış olmuş olmuş olmuş olmuş olmuş olmuş olursunuz.

Ek olarak, bankadan alabileceğiniz kredi miktarının belirtildiği bir belgeyi emlakçıya izah edebilirsiniz. Bu şekilde ev sahibi, sizin ciddi alıcı olduğunuzu düşünür ve beğendiğiniz evi satın alma süreciniz daha süratli bir halde ilerler.

Sonrasında alıcı ve satıcı içinde imzalanmış ve noter onaylı gayrimenkul sözleşmesiyle birlikte bankaya gidip kredinizi resmileştirebilirsiniz.

Ev alma sürecinde ev parası haricinde ödemeniz gereksinim duyulan vergi ve işlem bedelleri de bulunmaktadır. Bu masrafların toplamını da ev satış bedelinin %15’i şeklinde düşünebilirsiniz.²

• Emlakçı tutarı: Satıcı ile alıcı içinde paylaşılır. %3,5 ile %8 içinde (+%19 KDV) değişmiş olur.
• Eyalete gore değişen grunderwerbsteuer adındaki üstüne alma vergisi: %3,5-%6,5 arası
• Noter tutarı: Averaj %2
• Grundbuchkosten adındaki tapu harcamaları: averaj %0,26-%1

Geleneksel internasyonal para transferinde alıcıya ulaşacak meblağ belli olmayabilir. Bu, bankanızla ilgili bir durum olmayıp sistemin emek verme prensibiyle ilgilidir. Gönderilen meblağa aracı banka yada bankalar ile alıcı banka tarafınca kesintiler uygulanabilir.

Wise, yurt dışı para transferlerinizde değerlendirebileceğiniz bir alternatifir.

Büyük meblağlar için söz mevzusu hesaplamaları aşağıdaki araç ile gerçekleştirebilirsiniz. 👇

Geniş Çaplı Aktarma Hesaplama Aracı

Almanya’da ev tutarları

Almanya’daki ev tutarları; evin bulunmuş olduğu şehre, evin merkeze olan uzaklığına ve ev çeşidine gore değişiklik göstermektedir. Sizin için Almanya’nın en büyük 7 şehrindeki ev fiyatlarını inceledik.

Tablodaki bilgiler, statista.com’dan alınmıştır. 2020 yılının ilk çeyrek neticelerini yansıtmaktadır.³

Bu tablodaki ev tutarları, belirtilen şehirlerdeki evlerin metrekare fiyatlarıdır. Sözgelişi, 90 metrekarelik bir ev için Münih’te averaj 759.780 euro öderken Düsseldorf’ta aynı büyüklükteki eve 383.670 euroya haiz olabilirsiniz.

Alman evleri

Almanya’da bakacağınız evler için bazı kısaltmaları ve terimleri bilmenizde yarar var. Sözgelişi; ilanda 3ZKB yazıyorsa (3 zimmer, küche ve bad) bu 3 oda, 1 mutfak, 1 banyo anlamına gelir. Eğer ev bir balkona sahipse bu lüks bir özellik olarak görülür.

Almanların %57’si apartman dairelerinde yaşar. Şehir merkezinde göreceğiniz birçok ev de bu özelliktedir. Eğer villa seçimi bir ev arıyorsanız ya şehre uzak bir konumu tercih etmeniz ya da kırsal kesimde yaşamanız gerekebilir.

Azca sayıda da olsa şehir merkezine yakın villa seçimi evler düzgüsel olarak bulunmaktadır. Bir tek bu şekil müstakil evlerin tutarları oldukça yüksektir.

Almanya’daki evler bir oldukça süre mütevazi bir tarza haizdir. Bir oldukca Alman için evimizdeki en önemli mobilya, oturma odasında yer edinen koltuktur. Evindeki devrin bir oldukca bu yaşam alanında geçmiş olduğu şeklinde misafirler de bu odada ağırlanır.

Alman evlerinin içi fonksiyonel bir tasarıma haizdir. Eve konulmuş olan birçok eşya, bir amaca hizmet eder. Duvarlara asılan tablolar, ev bitkileri ve dekorasyonda kullanılan renkler ise kişilerin karakterlerini yansıtan özelliktedir.

Almanya’da müstakil villaların altında genel olarak bodrum katı bulunur ve kullanılmayan eşyalar buraya konur. Apartmanlarda oturanlar için de bodrum katında azca sayıda eşyanın muhafaza edilebileceği kilerler bulunmaktadır.

Rheinhaus seçimi evler, müstakil villalardır bir tek bunlar ortak bir arsaya sıralanmış yan yana site içi evler de olabilir. Alleinstehend denilen evler ise tek bir bina özelliği gösteren bağımsız villalardır.

Almanya köy evleri

Büyük kentlerde kalabalıklaşan nüfus ve artan ev tutarları, kişileri kırsal yerleşim yerlerine yönlendirmektedir. Bahçeli müstakil evde hayata devam etmenin hayalini kuranlar, Alman köylerindeki bütçelerine uygun evleri tercih etmektedir.

Alman köylerindeki birçok ev, çiftlik evi olarak kullanılmaktadır. Hayvanlara ve doğaya yakın bir yaşam seçimi sürebileceğiniz bu evlerde, şehir yaşamından uzak rahat bir hayata haiz olabilirsiniz.

Şehir merkezine 100-150 km uzaklıkta bulunan kırsal yerlerde hazır bir ev alabileceğiniz şeklinde bir arazi satın alıp kendi konutunuzu da inşa edebilirsiniz.

Almanya emlak siteleri

Almanya’dan ev alırken yada kiralarken kullanabileceğiniz siteler:

1. ImmobilienScout24 – Almanca
2. Immowelt – Almanca
3. Immonet – Almanca
4. WG-Gesucht – Almanca ve İngilizce

Hesap bilgilerinizi söz mevzusu ülkenin yerel hesabı şeklinde kullanabilirsiniz.

Şu an için bu ülkede USD, EUR, GBP, CAD, HUF, AUD, NZD ve TRY para birimlerinde hesap bilgisi edinmeniz mümkün.

Parasız Kaydol! 💰

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Almanya’da yaşayan Türklerin sayısı – Mediendienst Integration
2. Ev alırken ödenen vergiler – iamexpat.de
3. Alman evlerinin tutarları – Statista.com

Kaynaklar, 29.6.2021 tarihinde denetim edilmiştir.