Eğer Almanya’da ikamet ediyorsanız ve burada kalıcı olmayı planlıyorsanız yada yatırım amacıyla Almanya’da ev almak istiyorsanız, doğru bilgiye ulaşmak oldukca önemli.
Almanya’da mülk sahibi olma oranı görece düşükken, nüfusun yüzde 52’si benzer halde büyük bir kısmının kiralık konutları tercih etmiş olduğu ve gayrimenkul piyasasının gösterdiği sağlam istikrar, mülk edinmeyi oldukça çekici bir seçenek olarak sunuyor.
Bu yazıda, Almanya’da mülk satın alma sürecine ve bu süreç öncesinde dikkate almanız gereksinim duyulan önemli noktalara detaylı bir halde değineceğiz.
Niçin Almanya’da ev almalısınız?
Almanya’daki sınırı olan inşaat arzı ve 1 milyonu aşkın sığınmacı sebebiyle artan talep, ülkedeki konut fiyatlarında süregelen bir artış trendini tetikliyor. Engel&Völkers’e bakılırsa, 2023 senesinde Almanya emlak tutarları averaj olarak metrekare başına 3 bin 461 Euro olurken, apartman dairelerindeki averaj metrekare başına fiyat ise 4.372 Euro.
Almanya’da ev almak, sizin açınızdan iyi bir yatırım olabilir.
Üstelik yaşam kalitesinin yüksek olması, toplumsal bir devlet anlayışına haiz olması, eğitim mevzusunda dünya sıralamasında oldukca önemli bir noktada bulunması, sanattan kültüre, gelişmiş ulaşım ağından kişi başına düşen yeşil alan oranına kadar Almanya, burada ev almak ve yaşamak için birçok niçin sunuyor.
Ek olarak Almanya’da yaşam kalitesi niçin yüksek? yazımıza göz atmanızı da kesinlikle tavsiye ediyoruz.
Almanya’da ev alma adımları
Almanya’da ev almayı düşünüyorsanız, bunun için izlemeniz gereksinim duyulan adımları da sizinle paylaşıyoruz.
Bütçenizi belirleyin
Mülk arayışına başlamadan ilkin, ipotek yada devlet destekli konut kredisi benzer halde finansman seçeneklerine erişip erişemeyeceğinizi algılamak için bir finans uzmanı yada banka ile görüşmek iyi bir başlangıç olacaktır.
Check24, Immobilienscout ve Interhyp benzer halde online ipotek hesaplama araçlarını kullanarak, ilk ödeme, vergiler ve ek harcamaları hesaplayıp, bütçenizi belirleyebilirsiniz. Almanya’da bir oldukça süre yüzde 20 civarında bir ilk ödeme yapılması beklenir, bir tek yabancı yatırımcılardan kimi süre yüzde 30-40 benzer halde daha yüksek bir oran talep edilebilir.
Uygun ödeme planı ve faiz oranlarına dair karar verirken dikkatli olun. Bu aşamada planlarınızı iyi yapmalısınız ki sonrasında maddi olarak ciddi bir sıkışıklık içine girmeyin.
Ön onay alın
Mülk ziyaretlerine başlamadan ilkin, finansman durumunuzu netleştirmek önemli. Bunun için bir ön onaya ihtiyacınız olacak. Finans kuruluşunuz, gelir belgesi, aylık giderler ve ilk ödeme kanıtı benzer halde belgeleri isteyecektir.
Bu işlem bir oldukça süre üç hafta kadar sürebilir. Sonrasında, mülk tekliflerinize ön onay mektubunuzu ilave ederek, satıcılara mali gücünüzü ve ciddiyetinizi izah edebilirsiniz.
Evinizi bulun
Mülk arayışınızda, çevrimiçi gayrimenkul portalları, emlak acentelerinin web sayfaları ve çevrimiçi gazeteler size destek olabilir. Immobilienscout24 ve Immowelt.de, Almanya’daki popüler konut arama siteleri içinde bulunuyor.
Ek olarak, almayı düşündüğünüz bölgelerdeki satılık mülkler için köy köy dolaşabilir, “von privat” ifadesiyle direkt sahiplerinden satılık mülkler arayabilirsiniz.
Bu aşamada Almanya’da ev satın alma siteleri başlıklı yazımız ilginizi çekebilir.
Satın alma durumunda acente vesilesiyle bir mülk alımı yapıyorsanız, komisyonu kimin ödediği ve yüzdesinin ne kadar olduğuna ne olursa olsun dikkat edin. Bir fazlaca durumda komisyon, satın alma fiyatının yüzde 3-7’si içinde bir orana denk gelecektir.
Meydana getirilen anlaşmaya bakılırsa bu komisyonu alıcı ya da satıcı ödeyebilir, kendi aralarında paylaşarak bir ödeme de gerçekleştirilebilir.
Almanya’da ev almak için bir teklifte bulunun
Aradığınız evi bulduktan sonrasında, satıcıyı ve aracıyı ikna etmeye çalışın. Pazarlık yaparken, diğeri alıcılarla rekabet edeceğinizi ve ev sahibinin en yüksek teklifi kabul etme eğiliminde olacağını dikkatsizlik etmeyin.
Almanya’da ev kiralama ya da satın almak için talep, Türkiye’ye kıyasla daha fazlaca. Bu yüzden rekabet ortamının olacağını en başta kabul etmeniz doğru olacaktır.
Eğer diğeri alıcılara kıyasla öne çıkmak istiyorsanız; nakit paranızın bulunduğunu ya da banka kredi onayınızın bulunduğunu kanıtlayın. Böylece mal sahibi, sizin o evin maliyetini hızlıca karşılayacağınıza inanabilir.
Bir diğeri püf nokta ise bütçenize uygun olarak fiyatı birazcık daha artırabileceğinizin sinyalini verin. Öte taraftan alıcıların rezervasyon tutarı ile kendilerini güvence altına almaları da oldukca sık rastlanan bir yöntem.
Bu da mülk fiyatının yüzde 0,5-1’ine denk gelir ve sonrasında bir oldukça süre iadesi yapılır. Bu yöntemle ilgilendiğiniz mülkü 2-4 hafta kadar güvence altına alabilirsiniz.
Mortgage işlemlerinizi kesinleştirin
Artık sırada mortgage işlemleri var. Müracaat yaparken, tüm kişisel ve iyelik belgelerini mortgage sağlayıcısına göndermelisiniz. Sonrasında başvurunuz banka tarafınca işleme alınıyor ve 3-10 gün içinde de sonuçlanıyor. Onay aldığınızda geriye, ipotek sözleşmenizi imzalamak kalıyor.
Noterden buluşma alın ve sözleşmeyi imzalayın
Almanya’da mülk satın alma işlemleri noter huzurunda yapılıyor. Satın alma sözleşmesi taslağı hazırlanmalı ve noter randevusu alınmalı. İmza işlemi esnasında, tüm belgelerin noter tarafınca okunması ve anlaşılması da bir diğeri gereklilik. Bir acenta var ise arada, bir oldukça süre bu randevuyu da emlakçı alıyor.
Öncesinde organik ki emlakçı, tercih ettiğiniz bir noterin olup olmadığını size soruyor. Resmi randevuda gittiğiniz noter, satın alma sözleşmesinin tamamını yüksek ve anlaşılır bir halde okuyor. Son dakika değişiklik yapmanıza izin veriyor ve sorularınız olursa bu biçim şeyleri yanıtlıyor.
Almanca bilmenizde bu aşamada yarar var. Yalnız diliniz yoksa ne olursa olsun yanınızda Almanca bilen bir dost ya da tercüman götürmenizi tavsiye ediyoruz. Naturel bu şekilde bir durum var ise öncesinde notere haber vermeniz gerekiyor.
Kapanış maliyetlerini ödeyin
Noter tasdikli satın alma sözleşmesinin imzalanmasının peşinden, noter ve emlak komisyoncusu ücretleri de dahil olacak şekilde kapanış maliyetlerini ödemelisiniz. Bu harcamalar evinize bir oldukça süre posta yöntemiyle gönderiliyor. Siz de ödemeyi yapıyorsunuz. Bu ödemelerin belgesini sakın çöpe atmayın ve saklayın.
Zira Almanya’da vergi beyanı yaparken, bu harcamalar vesilesiyle vergi iadesi alabileceksiniz.
Evin ücretini satıcıya ödeyin
Birkaç hafta içinde, noter sizden satıcıya toplam alım bedelini ödemenizi talep edecek. Bu miktar, evvel anlaşılan peşinat tutarını kapsar ve kalan bakiye, ipotek sağlayıcınız tarafınca satıcıya direkt geçirme edilir. Ödeme işleminin onaylanması için alım formunun doldurulması gerekir.
Mülk devri vergisini ödeyin
Satış anlaşmasını imzalamanızın peşinden, averaj 6 ile 10 hafta içinde, bölgesel vergi idaresinden, taşınmaz satış vergisinin ödenmesi gerektirme ettiğini belirten bir satmaca alacaksınız.
Bu vergiyi ödedikten sonrasında, noter sizin adınıza tapu kayıtlarına mülkünüzün transferi için lüzumlu işlemleri yapar ve resmi olarak mülkün yeni sahibi olarak sizi duyuru eder.
Ev sizin, hayırlı olsun!
Artık kendinize ilişkin olan bu evde yeni bir hayata başlayabilir yada yatırım olarak değerlendirebilirsiniz. Evde istediğiniz değişimleri yapma, kendi keyfinize bakılırsa dekore etme ve keyfini çıkarma özgürlüğüne sahipsiniz!
Almanya’da ev almak için harcama kalemleri nedir?
Almanya’da bir ev satın almak için organik ki çeşitli harcamaları gözden çıkarmanız gerekiyor. Devir vergisi, noter tutarı ve komisyoncu ücretleri benzer halde ek ödemeler satın alma bedelinin averaj yüzde 10’unu oluşturuyor.
- Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer): %3,5-6,5
- Noter tutarı: %1,2-1,5
- Kayıt ücretleri: %0,8-1,2
- Emlak komisyoncusu tutarı paylaşılırsa, %1,5-3 + %19 KDV
Mülk devir vergisi (Grunderwerbsteuer) tutarı hangi şehirde olduğunuza bakılırsa yüzde 3,5-6,5 içinde değişiklik gösteriyor.
Almanya’da ev alırken dikkat edilmesi gereksinim duyulan mevzular
Almanya’da ev satın alırken en önemli unsurlardan biri, şüphesiz, mortgage doğrusu konut kredisi seçimidir. Ödeme kapasitenize en uygun, en avantajlı mortgage seçeneğini bulmak büyük önem taşır. Kredi süresini ve aylık taksit miktarlarını dikkatle planlamak gerekiyor.
Piyasada karşınıza çıkabilecek cazip fiyatlı konutlar, ilk bakışta büyük bir fırsat benzer halde görünse de, bu tür evlerin detaylı bir incelemeden geçirilmesi, satın alma maliyetinin ötesinde fazladan yenileme yada tamirat giderleri gerektirip gerektiremeyeceği mevzusunda dikkatli olmak gerekiyor.
Bazı konutlar ise adeta “Beni satın almayın” dercesine belirgin sinyaller gönderebilir. Bilhassa geniş mekan vaadi ile sunulan evler, yüksek ısıtma giderlerine işaret edebilir. Eğer bu tip bir ev sizi cezbediyorsa, satın alma sonucu vermeden ilkin averaj ısıtma giderlerini öğrenmek ve buna bakılırsa bir değerlendirme yapmak daha zekice olacaktır.
Diğeri bir dikkat çekici durum ise, süratli karar verilmesi gerektiği belirtilen konutlar. Bu bir oldukça süre, konutun piyasada uzun süredir bulunmasından ve rağbet görmemesinden kaynaklanabilir.
Her durumda, süreci titizlikle ele almak ve dikkatli bir halde değerlendirmek, ileride karşılaşabileceğiniz olumsuzluklardan kaçınmanıza destek sunar.
Yabancı bir ülkede konut satın almak, ekonomik açıdan önemli ve uzun vadeli bir yatırımdır. Bu sürecin, bilhassa vatandaşı olunmayan bir ülkede daha karmaşık ve zorlayıcı olabileceği unutulmamalı. Bu yüzden, başlangıçtan itibaren sürece fazladan dikkatli ve planlı bir yaklaşım benimsemenizi öneriyoruz.
Almanya’da ev alma ile ilgili sık sorulan sorular
Bu bölümden sizlerden Almanya’da ev alma ile ilgili gelen soruları cevaplayacağız.
Almanya’da Türkler ev satın alabilir mi?
Gerçek ve tüzel kişiler, Almanya’da taşınmaz satın alabilir. Bu yüzden organik ki Türkler de ev satın alabilir.
Almanya’da ev almak için ikametgah şart mı?
Hayır, değil. Almanya’da ev almak için, Almanya’da ikametgahı bulunmak ya da Alman vatandaşı olmak benzer halde şartlar aranmıyor.
Almanya’da ev alarak oturum alınır mı? Almanya’da ev alarak vatandaşlık alınır mı?
Hayır. Almanya’da ev alarak oturum da vatandaşlık da alamazsınız. Hatta, Almanya’da ev aldığınızda vize başvurusu yapmış olursanız herhangi bir halde avantaj bile elde edemezsiniz.
Almanya’da ev almak için hangi web sayfalarına bakmalıyım?
Almanya’da ev kiralama siteleri ile ilgili yazımızda önerdiğimiz web sitelerinin bir çoğunda satılık evler de mevcut. Dolayısıyla, bu yazımıza bakabilirsiniz.
Almanya’da ev almak zor mu?
Almanya, kuralların yoğun olduğu bir ülke. Bu yüzden organik ki prosedür süreci birazcık uzayabiliyor. Yalnız işleyişe hakim olarak lüzumlu aksiyonları aldığınızda da size fazladan bir güçlük çıkarılmıyor.
Almanya’da ev almak mantıklı mı?
Artan talep ve konut arzının her geçen gün daha da ciddi bir sorun haline geldiğini göz önüne alırsak, evet Almanya’da ev almak mantıklı. Yatırım olarak ya da oturmak için bir evinizin olması, sizi dünden daha kötü bir duruma getirmeyecektir o şekilde değil mi?