Bulgaristan, zamanı ve naturel güzellikleri ile ziyaretçileri cezbedecek bir Balkan ülkesidir. Kaplıcaları, dağcılık ve kış sporlarına uygun doğası, zamanı binaları, park ve meydanları ile görülmeye değerdir.

Rehberimizde Bulgaristan’dan ev almak isteyenler için yararlı bilgiler paylaşacağız. Yazımızda aşağıdaki sorulara yanıt bulabilirsiniz:

• Ev satın alma süreci: yasalar, lüzumlu belgeler ve ipuçları
• Bulgaristan ev alana oturma izni veriyor mu?
• Bulgaristan’da ev tutarları

Bulgaristan’dan Ev Almak İstiyorum

Bulgaristan’da yabancılara ev satışı yasak değildir. Diğeri taraftan, bazı engellemeler söz mevzusudur. Avrupa Birliği üyesi ve Avrupa Ekonomik Alanı dahilinde bulunan vatandaşlarının Bulgaristan’dan ev alması, diğeri ülke vatandaşlarına gore daha kolaydır.¹ AB vatandaşları, istedikleri evi arsa mülkiyetiyle birlikte alabilir. Bahçesi olan bir evi arazisi (imarlı) ile birlikte almaları mümkündür. Arsa üstünde de söz sahibidirler.

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da dahil olmak suretiyle AB vatandaşı olmayan kişilerin Bulgaristan’dan ev almasında kanunen hiçbir engel yoktur. Yalnız üçüncü ülke vatandaşları ev satın almaları durumunda bir tek evi satın alabilirler, arazinin mülkiyeti yabancılara geçmez. Apartman dairesi sizin olurken binanın bulunmuş olduğu arsa size devredilmez.²

AB vatandaşlarının Bulgaristan’da 3 aydan daha oldukça bir süre kalmaları durumunda oturum izni almaları gerekir. Durumlarını bildirmek ve lüzumlu izinleri almak için İçişleri Bakanlığı Göç Dairesi Başkanlığı’na resmi müracaat yapmalıdırlar.³

Üçüncü ülke vatandaşlarına kalıcı oturum izninin önünü açan altın vize uygulaması Bulgaristan’da istenilen başarıyı yakalayamamış, programın sonlandırılacağı açıklanmıştır.⁴

Ev alırken hazırlanması gereksinim duyulan bazı belgeler var, bunlara özetlemek gerekirse değinelim.⁵

• Tapu şeklinde mülkün sahibinin kim bulunduğunu gösterir belge
• Mülke ilişkin emlak vergisi beyannamesi
• Var ise evlilik cüzdanları ve miras kanalıyla kaldığına dair belge.
• Merkezi emlak kayıt sisteminden alınan konut ile ilgili belgeler
• Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları yada kimliklerini ortaya koyan diğeri resmi belgeler
• Alıcı yada satıcıyı temsil eden üçüncü bir kişi var ise onaylı vekâletname.
• Ön satış sözleşmesi

Belgelerden bahsettikten sonrasında satın alma sürecinin iyi mi işlediğine bakalım.⁶

• Evi bulun. İnternetten kendiniz araştırarak bulabilir ve bir emlak danışmanından yardım alabilirsiniz.
• Ön sözleşme imzalayın. Mal sahibiyle görüşerek yazılı bir satış sözleşmesi oluşturun. Fiyatı ve cayma durumunda ne yapacağınızı, anlaştığınız bir ön ödeme miktarı var ise kesinlikle belirtin.
• Ön ödemenizi yapın. Bulgaristan’da birçok emlak satış sitesinde ve ofisinde satış öncesi depozito yada ön ödeme talebi olmaktadır. Bu mevzuda dikkatli olmanız, kati kararınızı verdikten sonrasında ödeme yapmanız yararınızda olacaktır.
• Notere gidin ve satış işlemlerini tamamlayın. Notere lüzumlu belgeleri eksiksiz sunduktan sonrasında satış sözleşmenizi ve tabu belgelerinizi imzalayın.
• Tapu sicil kaydınızı yaptırın. Noter sonrası bulunduğunuz yerin Tapu Sicil Kayıt bürosuna giderek yeni mülkünüzün kayıt işlemlerini tapunuzla birlikte tamamlayın. Tescil işlemi sonrası mülkünüze ilişkin bir numaranın (EIK numarası) yer almış olduğu kart alacaksınız. Bu numara ile tüm işlemlerinizi yapabilirsiniz.
• Vergi beyanında bulunun. Evinizi satın aldığınız yerdeki belediyeye giderek emlak vergisi bilgilerinizi öğrenin. Ödemeniz gereksinim duyulan süre içinde ödeyin.

Tüm bu bahsettiğimiz işlemleri yaparken yanınızda bir avukatın olmasın yasal süreçleri denetim edebilmeniz adına önemlidir. Sunulan belgelerin doğruluğunu denetim etmenizi de kolaylaştırır. Sunacağınız evrakları da Bulgarca hazırlamanız gerekir. Ev bulma mevzusunda bir gayrimenkul uzmanına danışmanız faydanıza olacaktır. Dolandırıcılık mağduru olmamanız adına yavaş ve güvenilir adımlarla ilerleyin. Fiyat araştırmasını iyi yapın ve derhal ödeme yapmayın.

Bulgaristan vatandaşı olmasanız bile evinizi mortgage (konut kredisi) kullanarak da alabilirsiniz. Bulgaristan’da yabancın ev kredisi alması mümkündür. Şu üç noktaya dikkat ederek kredi kullanabilirsiniz.⁷

• Mortgage başvurunuz evinizin değerinin %85’ini geçemez.
• Kullanım amacınız yeni satın alım, inşaat, onarım yada restorasyon için olabilir.
• 35 yıla kadar kredilendirebilirsiniz.

Bir yabancı olarak Bulgaristan’da mortgage kredisi almanız birazcık zor olabilir yalnız olanaksız değildir. Borç veren kurum, yabancı olmanızdan kaynaklı daha yüksek risk taşıdığınız için faiz oranlarını yükseltebilir hatta %30 ila %40 içinde peşinat ödemenizi isteyebilir. Konut kredisi için başvururken şu belgeleri hazırlamalısınız:

• Müracaat formu
• Emek harcama belgesi / vergi beyannamesi
• Maaş bordrosu
• Son altı aya ilişkin gelirinizi gösterir hesap ekstresi
• Kimlik/geçişlik fotokopisi
• Evlilik cüzdanı
• Kredi geçmişinizi gösterir belge
• Gayrimenkul ön satış sözleşmesi
• Ekspertiz raporu
• Gayrimenkule ilişkin belgeler

Evinizi satın alırken noterlik (%0,10 – %1,50), tescil (%0,10), emlakçı ( %%2,5 – %3) avukatlık (anlaşmanıza gore) ücretleri ödemeniz gerekebilir. Ek olarak evi satın saldığınız taraf bir şirket ise KDV de ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bunların haricinde senelik olarak evinizin bulunmuş olduğu belediyeye emlak ve çevre temizlik vergisi ödemeniz gerekir.⁸

Mortgage taksitlerinizi yada senelik vergilerinizi ödemek için para transferi yapmanız gerekebilir.

Wise ile Bulgaristan’a kolaylıkla leva yada euro gönderebilirsiniz.

Hesaplayıcımızda göndereceğiniz Türk lirasını yada alıcıya ulaşmasını istediğiniz Bulgar levasını seçerek değişik senaryoları inceleyebilirsiniz.

Para transferi işlemlerinizde, işlem tutarı şeklinde kesintilerden evvelde haberdar olabilir, alıcının eline geçenek net miktarı açık bir halde görebilirsiniz.

Bulgaristan Ev Alana Oturma İzni

AB vatandaşlarının mülk alarak oturum izni almaları daha kolaydır. AB vatandaşlarının 3 aydan fazla kalmak istemesi durumunda Bulgaristan’da oturum izni ve oturum kartı alması gerekir.

Üçüncü ülke vatandaşları 600.000 BGN değerinde bir gayrimenkul satın almaları durumunda 1 yıl oturum izni alabilirler. Bu yatırımı 5 yıl süresince sürdürmeleri durumunda ise devamlı oturum izni alabilirler. Yalnız bu uygulama beklenilen ilgiyi görmediğinden askıya alınmıştır. Bulgaristan, gayrimenkul satışından ziyade yabancılarının ticari yatırım yaparak, istihdam sağlayarak oturum izni almalarını teşvik etmektedir.⁹

Bulgaristan yatırım teşvikleri temalı yazımız ilginizi çekebilir.

Bulgaristan Ev Tutarları

Bulgaristan emlak tutarları bakımından Avrupa’daki en cazip ülkelerin önderlik yapar. Bir dönem ivme kazanan emlak tutarları ilkin düşmüş sonrasında yatay seyirde devam eder hâle gelmiştir. Yatırım amacıyla ev almayı düşünüyorsanız daha titiz davranmanız yararınıza olacaktır.

Bulgaristan’da satılık evler, bulundukları şehre gore değişik fiyatlara haiz. 10 büyük şehirde oluşan m² fiyatlarına bakalım.

Bu tablodaki veriler Bulgaristan merkezli emlak sitesi imoti.net’in Price Stats verilerine gore 23.05.2021 tarihinde derlenmiştir.¹⁰ Kati bağlayıcılık taşımaz, bilgilendirme amaçlıdır.

Bir evin inşaat maliyeti ve arsa kıymeti, metrekare birim fiyatını oluşturur. Arsa değerleri her şehirde hatta aynı şehrin değişik bölgelerinde bile değişiklik gösterir bu da metrekare fiyatını tesirinde bırakır. Bir bölgede oluşan metrekare fiyatını bilmeniz evin gerçek ederini azca oldukça tahmin etmenize destek verir.

Örnek verecek olursak iki yatak odalı, 95 m² bir apartman dairesi Sofya’da 150.000 EUR iken Varna’da 100.000 EUR fiyata haiz. Evlerin bulunmuş olduğu konum, okul, market şeklinde toplumsal alanlara uzaklık şeklinde pek oldukça etmen metrekare fiyatını tesirinde bırakır.

Bulgaristan Kırcaali Satılık Daireler

Kırcaali, Bulgaristan’da Türk nüfusunun yoğun yaşamış olduğu kentlerden biri. Zamanı ve naturel güzellikleri bir arada bulunduran kent, birçok turistin ilgisini çekiyor. Yukarıda bahsettiğimiz kurallar çerçevesinde yabancılara ev satışı bu kentte de yapılıyor. Şimdi satılık daire fiyatlarına göz atalım.

Bu tablodaki veriler Bulgaristan merkezli emlak sitesi imot.bg’den 25.05.2021’de meydana getirilen sorgulamalar gore derlenmiştir.¹¹ Kati bağlayıcılık taşımaz, bilgilendirme amaçlıdır.

Euro hesap bilgilerinizle:

• AB’ye yapacağınız euro transferleri parasızdır.
• AB’deki bankalardan kesintisiz euro alabilirsiniz.
• AB’de geçerli bir ikamet adresiniz var ise Wise kart sahibi olabilirsiniz. Bu kart, Wise hesabınıza bağlıdır ve bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanmanıza olanak sağlar.

Parasız Kaydol! 💰

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Satın Alma – Bulgarian Properties
2. SSS – Bulgarian Properties
3. Koşullar – Registry Agency
4. Altın Vizenin Kaldırılması – Tecim Bakanlığı
5. Lüzumlu Belgeler – Registry Agency
6. Satın Alma İşlemleri – Bulgarian Properties
7. Mortage İşlemleri – Sanuk
8. Harcamalar- Global Property Guide
9. Oturum İzni – Tecim Bakanlığı
10. M² Fiyat Endeksi – Imoti.net
11. Fiyat Sorgulama – Imot.bg

Kaynaklar, 10.6.2021 tarihinde denetim edildi.